Снип 2.09.04-87 административные и бытовые здания

Обследование и экспертиза

Обследования промышленных строений должны проводиться не позже двух лет с момента запуска в эксплуатацию, далее — раз в десять лет. Если здание работает в неблагоприятной зоне — раз в пять лет (ГОСТ 31937-2011). Любые внештатные ситуации, погодные ЧП или аварии на производстве требуют проведения внеплановых проверок.

После обследований выносят результат состояния строения: нормативно-технической, работоспособное или ограниченно-работоспособное, аварийное. Перед арендой или продажей промышленного строения нужно проводить комплексную экспертизу.

Есть несколько видов экспертиз:

1. государственная;
2. ведомственная или общественная;
3. научная;
4. коммерческая.

Для процедуры экспертизы потребуются:

• свидетельство о государственной регистрации права владения;
• технический паспорт;
• балансовая стоимость объекта;
• правоустанавливающие документы на земельный участок.

Аренда и продажа

Чтобы купить или арендовать промышленную недвижимость, нужно получить выписку ЕГРН, сравнить план объекта с кадастровым планом, а также узнать нет ли у строения обременений (ареста или залога). Цена аренды зависит от его назначения и расположения.

Есть два типа аренды промышленных помещений:

• прямая аренда;
• субаренда.

Аренда в любом случае выйдет дешевле, чем покупка индустриальной недвижимости. Аренда строений и сооружений регламентируется ст. 650—651 ГК РФ.

Покупка производственных строений связана с рисками — может быть и такое, что производство не будет приносить прибыль, а цена промышленных объектов довольно высокая. Инвесторы тщательно анализируют рынок промышленной недвижимости, и проверяют объект покупки. Порядок проведения сделок купли-продажи закреплён в Гражданском Кодексе РФ (продажа предприятия — ст.559 – 566).

Сейчас промышленные объекты не всегда используются по своему прямому назначению, в крупных городах на старых фабриках и заводах организовывают культурно-выставочные центры, магазины и с этой неожиданной стороны они востребованы.

6.2 Обеспечение безопасности людей при пожаре

6.2.1. Число эвакуационных выходов из
здания и с этажа здания устанавливается в соответствии с пунктами
6.13* и 6.14 СНиП 21-01.

6.2.2. Ширину эвакуационного выхода из
коридора на лестничную клетку, а также ширину маршей лестниц следует
устанавливать в зависимости от числа эвакуирующихся через этот выход
из расчета на 1 м ширины выхода в зданиях классов пожарной опасности:

Минимальная ширина эвакуационных выходов должна
устанавливаться также с учетом требований пунктов 6.16 и 6.29 СНиП
21-01.

6.2.3. Расстояние по путям эвакуации от
дверей наиболее удаленных помещений (кроме уборных, умывальных,
курительных и других обслуживающих помещений без постоянного
пребывания людей) до выхода наружу или на лестничную клетку должно
быть не более указанного в таблице
6.1.

Выходы в тупиковый коридор или холл могут иметь
помещения, вместимость которых не превышает 80 чел.

Таблица 6.1.

6.2.4. Зальные помещения (конференц-залы,
обеденные залы столовых и др.) необходимо размещать по этажам в
соответствии с таблицей
6.2.

Таблица 6.2

При определении
предельной высоты размещения зального помещения, имеющего уклон пола,
отметку пола следует принимать у первого ряда мест.

6.2.5 Наибольшее расстояние от любой точки
зального помещения до ближайшего эвакуационного выхода должно быть не
более указанного в таблице
6.3. При объединении основных эвакуационных проходов в
общий проход его ширина должна быть не менее суммарной ширины
объединяемых проходов.

Таблица 6.3

6.2.6. В качестве второго эвакуационного
выхода с любого этажа многоэтажного здания допускается использовать
лестницу 3-го типа, если число эвакуируемых и высота расположения
этажа соответствуют требованиям таблицы
6.4.

Таблица 6.4

6.2.7. При устройстве прохода к наружным
лестницам через плоские кровли или наружные открытые галереи несущие
конструкции покрытий и галерей следует проектировать с пределом
огнестойкости не менее REI 30 класса
пожарной опасности КО, основание под кровлю должно быть класса КО,
кровля — не ниже РП-1.

Административное помещение

Административные помещения: помещения для руководящего персонала ( директора, главного инженера, начальника эксплуатации); помещения отделов ( технического, планового, эксплуатационного, бухгалтерии и др.), диспетчерская, нарядная, водительская, цеховые конторы, помещения начальников колонн, помещения проходной и сторожевой охраны.
 

Административные помещения должны иметь отдельный вход, не сообщающийся с помещениями других групп.
 

Административные помещения должны быть удалены от строгой производственной зоны. К ним могут быть присоединены мастерские. При этом машинный зал главного корпуса и повысительная подстанция должны быть соединены с мастерскими кратчайшими транспортными путями.
 

Административные помещения включают дирекцию, контору гостиницы, кассу, бюро обслуживания, администратора. Эти помещения должны быть непосредственно связаны с вестибюлем я располагаться по возможности недалеко от входа.
 

Административные помещения, а также помещения общественных организаций должны быть изолированы от производственных. Для предупреждения проникновения в них вредных веществ и шума располагать их следует с наветренной стороны по отношению к производственному корпусу, местам хранения и заправки автомобилей.
 

Административные помещения ( заводоуправление), гаражи, столовые, медицинские пункты и другие обычно располагают у входа на заводскую территорию.
 

Административные помещения: для руководящего персонала ( директора, главного инженера, начальника эксплуатации); отделов ( технического, планового, эксплуатационного, бухгалтерии и др.), диспетчерская, нарядная, шоферская, цеховые конторы, помещения начальников колонн, проходной и сторожевой охраны.
 

Мастерские и административные помещения предусматривают в относительно крупных обособленно расположенных насосных станциях.
 

Лабораторные и административные помещения: / — склад; 2 -служебные помещения — 3 — мойка посуды-4 — дозиметрическая; 5 — аварийный ДУШ: 6 — лабора тория приборов; 7 — счетная комната; S — теплая лаборатория; S — разбавление проб; 10 — оптическая лаборатория; / / — темная комната — 12 — препаратопскяя химической спектроскопии; 13 — препараторская масс-спектроскопии; И — масс-спектрометр; IS — неактивная лаборатория; / — работы средней активности ( разные); 17 — сушильня; 18 — мужской душ; 19 — МУЖСКАЯ комната; 20, 22 — гардеробная; 21 — женская комната; 23 — бельевая.
 

Производственные, складские и административные помещения должны быть обеспечены первичными средствами пожаротушения в соответствии с прил.
 

Площади административных помещений рассчитывают исходя из штата управленческого аппарата по следующим нормам: рабочие комнаты отделов — 4 At2 на одного работающего в помещении; кабинеты — от 10 до 15 % площади рабочих комнат в зависимости от количества служащих.
 

Потолки административных помещений и в баре отделаны под мелкую шубу. Так же отделана и нижняя плоскость козырька, идущего по всему периметру таможни. Торец козырька обшит гофрированным черным ( оксидированным) алюминием.
 

В служебных и административных помещениях использованы эстетически и практически целесообразные люминесцентные светильники закрытого исполнения, которые обеспечивают нормальные условия труда.
 

В обслуживающих и административных помещениях кинотеатров проектируют только вытяжную вентиляцию: в курительной и санитарных узлах с механическим побуждением, в прочих помещениях с естественной тягой.
 

Бытовое административное помещение

Бытовые и административные помещения размещают в пристройках к производственным зданиям и в отдельно стоящих зданиях. В некоторых случаях эти помещения размещают внутри производственных зданий, если этому не препятствует характер производственных процессов, санитарно-гигиенические требования и принятые конструктивные решения.
 

Бытовые и административные помещения могут быть размещены в основном здании цеха, в пристройке или в отдельном здании. К бытовым помещениям относятся гардеробные, умывальные, душевые, уборные, комнаты для принятия пищи, медицинские пункты.
 

Складские, обслуживающие, бытовые и административные помещения встроены в основной корпус в трех уровнях ( подвал, уровень чистого пола и антресоли) и расположены вдоль наружных стен и поперечной стены, разграничивающей отдельные цехи. Шаг колонн перекрыт железобетонными подстропильными фермами, пролет — железобетонными безраскосными фермами с рожками. К нижнему поясу стропильных ферм подвешен потолок.
 

Производственные, вспомогательные, бытовые и административные помещения компрессорной станции, а также строительные конструкции и сооружения, служащие для установки и эксплуатации различного оборудования, принято называть строительной частью компрессорной станции.
 

В моторном, бытовых и административных помещениях, в лабораториях, кладовых для хранения невзрывоопасных материалов и других помещениях с нормальной средой, расположенных за капитальной стеной и не имеющих непосредственного сообщения с взрывоопасными помещениями, освещение, электрооборудование, приборы и электропроводка применяются в обычном исполнении.
 

Естественную вентиляцию применяют в жилых и общественных зданиях, бытовых и административных помещениях промышленных зданий, а также для удаления избытков тепла, выделяемых в литейных, кузнечных и других горячих цехах. Воздухообмен в таких цехах происходит при открывании фрамуг, расположенных вверху и внизу здания.
 

Необходимо отметить, что измерение концентраций должно проводиться не только в производственных, но и в сообщающихся с ними бытовых и административных помещениях, в которых также иногда могут наблюдаться высокие концентрации вредных веществ.
 

Над машинным и аппаратным отделением в связи с высокой токсичностью аммиака, не разрешается располагать помещения с постоянными рабочими местами, а также бытовые и административные помещения.
 

ГСМ) размерами в плане 6X6 м; 6) блок вспомогательных и бытовых помещений общими размерами 88 5X12 м, включающий ремонтно-механическую мастерскую, кузнечно-термическое отделение, материальный склад, котельную, бытовые и административные помещения, автовесы; 7) гараж на 3 автомашины, предназначенный для размещения автомашин цеха, размерами 12X14 м; 8) кислородно-распределительная установка со складом — кислородных баллонов 2X80 размерами 6X12 м; 9) энергетические сооружения: трансформаторная подстанция и газорегуляторныи пункт размерами 4 5X6 м; 10) сантехнические сооружения: градирня, насосная, пожарный резервуар емкостью 100 м3; 11) зона отдыха вблизи от блока бытовых и вспомогательных помещений.
 

Допускается устройство деревянных полов ( но без подполья) в наполнительном, ремонтном и испытательном помещениях, в отделениях для наполненных и порожних баллонов, в основном складе карбида, а также в бытовых и административных помещениях.
 

В помещениях с нормальной средой, к которым относятся: моторные, лаборатории, ремонтно-механические мастерские, материальные кладовые, расположенные за капитальной стеной и не имеющие непосредственного сообщения с взрывоопасными помещениями, а также в бытовых и административных помещениях могут применяться приборы искусственного освещения, электродвигатели и электроаппаратура в обычном исполнении.
 

Более целесообразной планировкой подобных цехов, по соображениям безопасности, следует считать расположение наружной установки в торце производственного здания, при этом второй торец должен оставаться незастроенным для перспективного развития. Бытовые и административные помещения рекомендуется располагать отдельно от производственного корпуса.
 

Помещения управления и конструкторских бюро

6.2 Площадь помещений служб
управления и конструкторских бюро следует принимать из расчета 4 м2
на одного работника управления, 6 м на одного работника конструкторского бюро,
для работающих инвалидов, а также пользующихся креслами-колясками —
соответственно 5,65 и 7,65 м2.

При оснащении рабочих мест
электронным оборудованием и размещении в рабочих помещениях устройств
коллективного пользования площади помещений допускается увеличивать в
соответствии с требованиями технических условий на эксплуатацию.

6.3 Площадь кабинетов
руководителей может составлять до 15 % общей площади рабочих помещений.

6.4 При кабинетах руководителей
предприятий и их заместителей должны быть предусмотрены приемные и
переговорные. Допускается устраивать одну приемную на два кабинета. Площадь
приемных должна быть не менее 9 м2.

6.5 В общезаводских зданиях
управления при численности инженерно-технических работников 300 чел. и более
следует предусматривать совмещенные залы совещаний, рассчитываемые на 30 %
работающих, и переговорные из расчета 4,5 м на одно место с возможностью
проведения в них селекторных совещаний.

6.6 Площадь залов совещаний
управления следует принимать из расчета 0,9 м2 на одно место в зале.
При залах совещаний допускается предусматривать кулуары из расчета 0,3 м2
на одно место в зале. В площадь кулуаров при зале совещаний должна включаться
площадь коридора, примыкающего к залу совещаний.

При наличии в числе работающих
инвалидов, пользующихся креслами-колясками, в залах совещаний должна быть
предусмотрена дополнительная площадь не менее 1,65 м2 на каждое
место.

(Измененная редакция. Изм. № 2)

6.7 При залах совещаний и
переговорных на расстоянии до 30 м следует предусматривать уборные.

6.8 На предприятиях с
численностью инженерно-технических работников до 300 чел. для проведения
совещаний допускается увеличивать площадь одного из кабинетов руководителей
предприятия из расчета 0,8 м на одно место. Площадь кабинета должна быть
определена заданием на проектирование.

Общие сведения о зданиях

В зданиях есть инженерные сети, они технически подготовлены, имеют системы инженерно-технического обеспечения. Здания обычно непосредственно предназначены для жизнеобеспечения людей и их деятельности, это может быть жилье в зданиях, размещения производств, складские помещения, для хранения, как промышленной, так и пищевой продукции, для содержания животных.

Слово здание, по мнению специалистов, произошло от когда-то существовавшего глагола “зьдати”, который, буквально означает — строить. Глагол “зьдати” в свою очередь произошел, от существительного слова “зьдъ” — “глина”, — а как мы знаем глину, активно используют с незапамятных времен, в строительстве зданий и сооружений. От этого же глагола, произошли такие строительные слова, как “зодчий” и “создавать”.

Разделяются здания по следующим назначениям — административные здания, коммерческие, промышленные и здания жилые.

Административно-хозяйственное помещение

Административно-хозяйственные помещения допускается размещать в цокольном этаже при условии устройства самостоятельного выхода наружу и обеспечения внутренней связи с другими помещениями.
 

Административно-хозяйственные помещения проектируются, как правило, в первом или цокольном этаже здания с отдельным входом.
 

В состав административно-хозяйственных помещений входят кухонный блок, стиральная и комната для административного и педагогического персонала.
 

Для обеспечения безопасности бытовые и административно-хозяйственные помещения размещают в отдельном здании. Там же рекомендуется располагать щит управления и вспомогательные службы. В цехе синильной кислоты предусматривают специальные противопожарные устройства — обязательную грозозащиту производственных сооружений и складов к защиту аппаратов и коммуникаций от возникновения зарядов статического электричества.
 

Кухню, стиральную и другие административно-хозяйственные помещения допускается размещать в цокольном этаже.
 

Во всех производственных цехах и административно-хозяйственных помещениях предусмотрено искусственное и естественное освещение. Естественное освещение осуществляется при помощи окон и фонарей. В соответствии с действующими нормами естественного освещения основные производственные цехи по зрительным условиям работы относятся к IV разряду помещений, а склады цемента, клинкера — к V разряду.
 

Запрещается прокладывать трубопроводы для транспортирования взрывопожароопасных веществ через бытовые, подсобные и административно-хозяйственные помещения, распределительные устройства, электропомещения, помещения КИП и вентиляционные камеры.
 

Запрещается прохождение воздуховодов, про-дуктопроводов, самотеков через бытовые, подсобные и административно-хозяйственные помещения, помещения пультов управления, электрораспределительных устройств, вентиляционных камер и лестничных клеток.
 

Отопления и вентиляции — разрабатывает систему отопления и вентиляции производственных и административно-хозяйственных помещений; систему обогрева полов, приборов, устройств и трубопроводов, располагающихся на открытых местах; систему горячего водоснабжения; систему продува электродвигателей; систему кондиционирования воздуха.
 

Прокладывать трубопроводы для транспортирования по-жаро-взрывоопасных, ядовитых и едких веществ через бытовые, подсобные и административно-хозяйственные помещения, распределительные устройства электропомещения, вентиляционные камеры не допускается.
 

Во вспомогательной зоне сооружено здание вспомогательных помещений с размещением в нем административно-хозяйственных помещений, лабораторий, котельной, насосной, механических мастерских по ремонту оборудования и баллонов, аккумуляторной и других помещений; трансформаторной подстанции, площадки для открытой стоянки автомобилей или здания для технического обслуживания автомобилей; резервуаров для противопожарного запаса воды, водонапорной башни, складских и других помещений. Перечень зданий и сооружений, входящих в ГНС, определяют в зависимости от производительности и назначения ГНС.
 

Выходы из подвалов в зданиях музеев и картинных галерей, занятых под административно-хозяйственные помещения, должны быть обособленными от входов в экспозиционные залы и хранилища.
 

Не допускается прокладка трубопроводов с огне-взрыво-опасными, ядовитыми и агрессивными веществами через бытовые и административно-хозяйственные помещения, а также через электромашинные помещения, вентиляционные камеры, помещения КИП, электрораспределительные, трансформаторные и прочие аналогичные помещения.
 

Что это за строения?

В действующем законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое разъяснение терминам «целевое назначение помещения» и «функциональное назначение помещения».

Справка! Согласно подп. 3 п. 36 блока 3.5 , существует разделение всех помещений на два типа: нежилые и жилые.

Положения ЕГРН определяют виды разрешенного использования конкретного объекта. Ранее функциональное назначение нежилого строения обязательно указывалось в проектной документации. Но в настоящее время больше не содержится обязательное требование о внесении в состав информации о проекте строительства сведений о функциональном назначении нежилых построек, которые не относятся к общему имуществу.

Гражданский и Жилищный кодекс РФ, также предусматривают основные критерии нежилого помещения, которые также отвечают требованиям к жилому строению, а именно:

1. Объект должен быть недвижимым и изолированным, его границами являются пол, потолок, стены.
2. Обязательно наличие входа в такое строение.
3. Недвижимый характер объекта обусловлен тем, что оно находится в составе постройки, находящейся на определенном земельном участке.
4. Также оно может находится в жилых и нежилых строениях, но само помещение должно относится к нежилому фонду.

Основным отличием объекта нежилого фонда от жилого является то, что в нем не предусмотрено постоянное проживание людей, а также то, что его разрешено использовать только для административных, общественных, коммерческих и других целей.

Большинство граждан не различают правовой статус общего имущества и нежилых помещений. Подъезд, чердак, лифт и подвал относятся к объектам общего пользования. Нежилыми помещениями в многоквартирных домах являются кафе, магазины, офисы и другие организации. Особое место занимают бытовые нежилые помещения, в которых находятся ателье, магазины, учреждения социально-бытового обеспечения.

Административные здания — это сооружения, объединенные общей архитектурной задачей, основной целью которых является создание условий для функционирования управленческого аппарата государственных, муниципальных и частных предприятий, учреждений и организаций.

Требования пожарной безопасности

К объектам административного назначения относятся как здания органов федерального, краевого (областного), местного муниципального управления, так государственных, корпоративных, частных предприятий; общественных, хозяйственных организаций и других учреждений кабинетного, офисного типа, не связанных в этих зданиях деятельностью по производству какой бы то ни было товарной продукции, материальных ценностей, оказания услуг населению.

Типовая планировка административных зданий:

• Ячеистая, при которой кабинеты (офисы) размещены по одной или обеим сторонам коридора.
• Коридор, как правило, с обоих торцов здания заканчивается одним из типов эвакуационных лестниц – внутренней, размещенной в лестничной клетке, или наружной, ведущей по маршам вниз на территорию, прилегающую к зданию.
• На первом этаже обычно находится вестибюль, размещен гардероб.
• Залы для заседаний/собраний обычно расположены на первом или верхнем этаже административного здания, имея минимум 2 эвакуационных выхода, в том числе допускается выход наружу, выполненный согласно норм.
• Технические, хозяйственные, вспомогательные помещения – от электрощитовых, вентиляционных камер, насосных станций пожаротушения до складов, мастерских, как правило, размещают в цокольном, подвальном этаже административного здания.
• Для обслуживания многоэтажных зданий устанавливают грузовые, пассажирские, в том числе пожарные лифты.

Такая планировка, устройство административных зданий позволяет провести быструю эвакуацию людей при пожаре, тем более что сотрудники организаций, размещенных в административных зданиях, чаще всего работают там годами, прекрасно знают планировку, особенности своего места работы, способны помочь посетителям, впервые оказавшихся там.

Но, для этого необходимо неукоснительно выполнять меры пожарной безопасности, изложенные в Федеральном законе РФ № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях ПБ» и ППР-2012, а именно:

• Собственник или руководитель организации, которой принадлежит административное здание, должен разработать декларацию пожарной безопасности, являющуюся формой оценки противопожарного состояния объекта.
• Должен быть разработан, изготовлен полный комплект документов по пожарной безопасности для объекта, в том числе общая инструкция ПБ, в которой с учетом специфики здания, режима работы организации должны найти отражения как требования по организации противопожарного режима, так действия при пожаре сотрудников, позволяющие ликвидировать очаг возгорания, правильно провести эвакуацию.
• Необходимо проведение точного расчета необходимого количества огнетушителей, в том числе углекислотных для тушения очагов возгорания в помещениях электрощитовых, компьютеров, офисной оргтехники.
• Необходимо регулярное – не реже, чем дважды в году проведение тренировок по практической эвакуации всех сотрудников, технического персонала из административного здания, организованных на основе инструкций по действиям при пожаре; существующих, развешанных на всех этажах планов эвакуации людей при пожаре.

Первичные средства пожаротушения

Нарушение требований пожарной безопасности в административных зданиях носят типичный характер, это как правило:

• курение вне отведенных мест;
• оставление включенным в сеть после окончания работы различного электрического оборудования – от компьютерной оргтехники до нагревательных приборов;
• перепланировка помещений, затрудняющая эвакуацию, сужающая нормативную ширину проходов; или полностью отсекающая возможность воспользоваться двумя выходами;
• загромождение, захламление проходов, лестничных клеток запасных эвакуационных выходов из здания, отслужившей свой срок мебелью, оргтехникой; штабелями документации, которой не нашлось места в архиве;
• закрытые двери выходов, без оборудования их противопожарной фурнитурой, в том числе противопожарными дверными ручками, позволяющими без наличия ключей открывать их изнутри, что называется, одним движением.

Однако при надлежащем исполнении ответственным за пожарную безопасность административного здания своих обязанностей, своевременном информировании руководства, эти проблемы решаемы, причем без значительных затрат. Если в здании соблюдаются основные требования норм, то ни проверка МЧС России, ни возникший очаг возгорания, скорее всего, не смогут привести к значительным неприятным последствиям.